太原百姓二手车交易_太原同城二手车

1.买新房要交哪些税

2.09年房价是跌还是涨？

3.怎样能看到各个时期全国70城房价

4.关于我在购房中遇到的一些问题，请教有法律知识的大哥！！

5.35岁了，要学什么技术好呢？

新华访谈·山西地产行业****系列

关于山西楼市、关于去库存、关于企业转型

——专访山西省房地产业协会会长于世玮

本期嘉宾：

于世玮，男，山西省定襄县人，曾任山西省城乡建设环境保护厅办公室主任;山西省城乡规划设计研究院院长、党委书记;山西省建设厅(建委)办公室主任、直属机关党委专职副书记、科技设计管理处处长;山西建筑职业技术学院党委书记;山西建筑职业技术学院院长、党委副书记。2011年10月至今，任山西省房地产业协会第三届理事会会长。

主持人：各位新华网的朋友们，大家好!在太原市第十四届房地产交易展示会举办之际，新华网山西联合山西省房地产业协会共同推出《新华访谈·山西地产行业****》系列节目。首期邀请到的嘉宾是山西省房地产业协会会长于世玮先生。

去库存是当前和今后一个时期山西房地产市场的主要任务

主持人：我国当前的房地产市场出现一个新运行特征，市场供求关系变化很大，行业内外都面临着压力。在这样的一个特征下，请您介绍一下当前山西房地产业的发展状况，以及房地产市场呈现哪些特点?

于世玮：山西的房地产市场，从总体上说发展是平稳的，是比较健康的。房地产开发建设的水平不断提升，房地产开发投资这几年来一直保持平稳增长的态势，特别是今年以来，住房销售量大幅增加，超出我们的预期。经济发展进入新常态， 房地产市场的发展也进入了新常态，有两个运行特点： 一是发展速度由高速转向中低速; 二是市场不断分化，城市间以及企业间的分化越来越明显。库存压力巨大，特别是经济下行压力大的地方，库存压力更大。所以说去库存是当前和今后一个时期山西房地产市场的一项主要的任务。

太原的房地产库存问题还不是十分突出，处于合理区间

主持人：从去年到今年在太原市有一些传闻，说太原市的房地产库存量非常之大， 那太原市的库存究竟是有多少呢?

于世玮：太原的房地产库存问题还不是十分突出，还处于合理区间。这是我的看法 。以为根据统计数据分析， 大概就是4—6个月的库存。而且今年以来，在国家和省里一系列去库存政策组合拳的作用下， 市场发生了积极的变化，去库存已收到成效。

主持人：山西省在去库存方面有什么举措呢?

于世玮：省办公厅在5月份下旬出台了《关于加快化解房地产库存的若干意见 》,提出11条政策措施。这11条政策措施如果得到认真贯彻落实， 我想整个山西的房地产市场会发生一个更为积极的变化。

主持人：对于一些库存量大的企业，您认为他们该如何积极地作为呢?

于世玮：造成库存量大的原因是多方面的，一是一些企业存在非理性开发的问题，二是一些项目选址定点不当的问题，三是基础设施和公建设施不配套的问题，也有产品结构不合理的问题， 面积过大、不适销对路的问题， 还有产品品质问题，等等。化解库存就是要从这些方面综合施策。现在要因城施策，还要按企施策，按项目施策，根据不同的问题，取不同的措施化解库存。

现在正是买房的好时机

主持人：您之前为我们梳理了山西房地产市场整体现状，那老百姓提到房子，当然最关心的就是房价了。您能不能为需要买房的网民支个招?

于世玮：山西的房价总体上来说还是平稳的，我觉得现在正是买房的好时机。国家有一系列的鼓励政策，开发企业在改善产品品质和服务质量方面也越来越给予重视，特别是在品牌企业的带动下，一些本土企业的项目也做得很好。有刚需和改善性需求的市民，现在就可以挑选购买自己满意的住房。

主持人：您认为房地产企业怎样才能开发出适销对路的房子呢?

于世玮：我想对本土的房地产企业讲几句话。一是一定要理性开发，不能有规模冲动，规模不是越大越好，小项目也能做出品牌，关键是要把产品品质搞好，让市民买得满意，住得舒心;二是要舍得在前期策划方面下工夫，要舍得在规划设计方面多花点钱，现在好些项目出问题就出在前期策划不够;三是现在新产品、新技术、新工艺、新材料不断涌现，要紧跟科技进步的步伐，生产适销对路，绿色环保，长寿命、好性能的新一代产品。

发展住房租赁也是化解房地产库存的重要措施

主持人：刚才我们聊的都是一手房产，现在聊聊二手房和住房租赁问题，请您谈一谈山西二手房和住房租赁市场的发展现状怎样?

于世玮：二手房和住房租赁市场的发展存在很多共性。近两年来二手房市场发展很快。住房租赁市场主要面临两个问题，一是发育不够，二是市场不规范。今年5月份院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。住房租赁市场是整个住房供应体系的重要组成部分，是深化住房制度改革的一个重要方面。发展住房租赁也是化解房地产库存的一项重要措施。现在国家鼓励农民工市民化，鼓励新市民买房。农民工及刚就业大学生的住房消费能力是普遍不足的，可以通过租赁住房实现住有所居的住房梦。

主持人：市民们选择二手房或租房的时候有没有什么注意事项呢?

于世玮：还是要通过正规的中介机构和租赁企业来买二手房或租赁住房。目前我们的市场主体发育还不够。要规范和发展住房中介机构，培育和发展租房租赁企业。市民通过中介机构、租赁企业来买房或租房，这是非常重要的，也有利于维护自身的合法权益。

本土企业应该在转型发展方面走出新路子

主持人：刚刚聊到了二手房和租房市场的发展环境，现在我特别想问一下本土的房地产企业，他们如何在困境中突围，扭转困境?

于世玮：一些本土企业做得也是不错的，发展得很好。但大部分的中小型企业普遍面临发展和生存的压力。我认为中小企业一方面是走合作开发、联合发展的路子，发挥各自的优势，形成优势互补。包括与品牌企业的合作，与本土企业的合作。另一方面，相当一部分企业或大部分企业应该在转型发展方面走出一条路子，要由开发商向服务商转变，包括自持物业的经营、延伸物业服务链条、发展住房租赁等。

主持人：他们为什么要转向服务业呢?

于世玮：目前的房地产市场，大企业越做越大，强企越来越强。相当一部分中小企业开发能力是不足的，普遍面临资金短缺的问题。但是本土企业又有各自的一些优势，尤其是本土优势，包括“天时、地利、人和”。其中“地利、人和”是他们的优势，“天时”是国家支持企业转型发展，鼓励发展现代服务业。“天时、地利、人和”三方面都有利于也要求企业加快转型的步伐。发展住房租赁市场，一条重要的政策措施，就是鼓励房地产开发企业利用自持物业发展住房租赁。

主持人：感谢于会长做客新华访谈室，给我们分享了关于山西楼市、去库存及二手房和住房租赁市场及企业转型的问题，谢谢您!

于世玮：谢谢主持人，谢谢新华网山西，谢谢新华网山西网民对山西房地产业改革发展的关心和支持。

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项目地址：潞城市 新华路金威超市东南角

售楼电话：4008180066 转?952481

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买新房要交哪些税

其实不管选什么项目，从以下几方面出发来考虑，能都符合的话，不赔～

1、小商品大市场 因为是小商品 才会投资少 因为是大市场 才会有销量

2、有独特性 最好是专利产品 这样就不会有什么竞争 独此一家 就是没有竞争性

3、有兼容性 就是说做什么都可以做这个不影响你原本的工作和你原来的工作不冲突，最好是可以边做边看到收益，然后因为自己的收益放弃以前的工作

4、无需售前售后服务 日常消耗品是最佳选择

5、市场稳定性 最好是每月都有的固定人群 具有发展潜力的行业主要有： 1、网络信息咨询与服务业。当今的时代是一个信息时代，信息网络技术的发展使人们对网络信息的依赖也越来越大，网络信息服务也成为社会上的一个重要的行业。这个行业包含了网上购物、商业信息服务、广告媒体服务、技术信息咨询与服务等等。

2、房地产开发业。随着住房政策改革和住房的商品化，房地产开发业成为一个繁荣兴旺的行业，购房也成为每个家庭的一件头等大事，房地产开发业也因此面临无限的商机，并因此带动了与之相关的房地产开发、咨询、销售业务、物业管理、租借、二手房转让行业的迅速发展。房地产开发具有巨大的市场，也具有较高的利润汇报，因此，成为众多房地产投资者的青睐。

3、社会保险业。随着国家经济的进步和社会保障体系的不断完善，人们的安全防护意识也不断提高，保险意识越来越强。对于一般的家庭来说，都意识到了花少量投入，保证家庭财务和成员的生命财产安全。因此，保险业也日益受到人们的重视。

4、家用汽车制造业。国家经济的飞速发展和人们物质生活的不断提高，家庭对汽车的需求量也呈不断上升趋势，个人对家用汽车的需求将在今后相当长的时间内持续上升，给家用汽车制造业带来前所未有的机会，商家也将从中获得丰厚的利润。同时，家用汽车市场的发展还将带动汽车配件、维修以及相关的技术产品生产业等行业的发展。

5、邮政与电讯业。在当今的快节奏高效率的时代，人们对信息传递快接性、同步性的要求越来越高，对相关通讯产品(如电话、手机、传真机)以及通讯服务的需求也越来越高，目前中国的电话与移动电话人均拥有率远低于世界平均水平，中国通讯市场的开发潜力巨大，这将给通讯业带来新的机遇和丰厚利润。

6、老年医疗保健品业。专家预测到2000年，我国老龄人口将达到1.3亿左右，中国也随之步入人口老龄化的社会。老年人比例的增加带来很多医疗、保健、社区服务等方面的需求的增加。因此，从事老年人保养品、药品、生活必需品、社区服务等将具有很大的发展前景，并形成一个独特的产业。

7、妇女儿童用品业。随着人们对生活质量要求的提高，尤其是女性朋友和儿童对服装、化妆品、洗涤用品以及她(他)们生活中的一些必需品的需求也越来越大。在这些用品上的投入也比较高，并带动相关的产业的迅速发展，在未来的社会发展中，这一行业的仍然有巨大的发展潜力。

8、旅游休闲及相关产业。人们生活水平的提高以及节日数量的增多，外出旅游休闲成为人们生活中的一件很平常的事情。人们旅游休闲的机会也越来越多，这不仅带动了旅游业的发展，同时也代用了服务业、运动产品、体育场馆、旅行社、旅游产品等行业的繁荣发展，形成了一个促进经济发展的强大产业。

9、建筑与装潢业。国内城市的居民住房的商品化，带动了装修业的发展，室内装饰产品和装修工程承包业成为一个获利丰厚的行业。据有关部门的统计资料表明，当前城市居民装修住房的投入大约在2-5万元左右不等，并促进了装饰材料业的发展。

10、餐饮、与服务业。社会生活节奏的加快使人们对快餐业的需求增加。虽然国外的西式快餐业在中国迅速发展，但是，西餐式的快餐业更多地是针对儿童市场。对于中国人来说，更习惯于中国式的快餐，因此中式快餐业在未来社会发展中将占有重要的地位。 分析一下，什么生意你最适合做。你擅长的，自然就是你容易收获的。创业首先要定位自己和市场的。根据你的特点选择致富之路，道理都一样，勤奋、专著！如果会成功。那必定在升出的价值里包含了你的辛苦。要把握好你的社会关系，当然是利用上关系。如果没有太多关系，一般都是消费者忠实度比较高的行业，不容易受到关系的影响难以介入。包括，餐饮、、生产等行业。如果你要做个体，那校园小店、2元店、饮食业，是当今小投资见效最块的快的行业。而且大小比较灵活。资金多了可以扩大。资金小的话夜市、地摊几乎不要什么投资。当然，还可以选择网络开店. 实说真的 要做生意赚钱，先去多多磨练，实践工作，或是去帮别人打打工什么的，这样自己有了经验，有了信心你就有了创业的动力了！那时 船到了桥头就会直的。 在互联网飞速发展的今天，传统的生意之道也必须随着时代的变化而改变：

以我个人的经验来看，创业需要弄清下面两个问题：

1、 你想做的是什么？

2、 你能做的是什么？

你想做的最好是你喜欢的，这样你才会有源源不断的动力推动你前进。大部分人不成功不是因为选错行业而是因为中途放弃。如果你每天都硬着头皮去做自己不喜欢的事，恐怕结果不会太乐观。

所谓你能做的是结合你的天赋、能力、经验和资金来考虑的。不着边际的或超出你个人能力的事最好别做，因为我们是小本创业，经不起太大的风险。虽说跌倒了可以爬起来，但更多的人是跌倒了再也爬不起来，无奈之下只得又给别人打工。无论何时都不要忘记结合市场需求及相应的消费群体，否则只能是纸上谈兵，出师未捷身先死。

在我们选项前，下列的几点是我选择行业的若干原则：

1、 必须是喜欢的产品，能够不断保持；产品及所在行业 有广阔的前景，产品是不断增值的

2、 所选行业及产品要有个性，只与一部分人群做生意即可；可以复制并可以做大

3、 能发挥自己的天赋和特长

4、 现款交易

5、 少和部门打交道，少接触饭局、歌舞厅

6、 穿休闲装的时间更多

7. 朝阳产业，成长性高 ，能长期发展

8．受人尊敬，有行业成就感

9．有一定区域垄断性，我的地盘我做主，避免低层次的竞争

10．苦点累点没关系，但投资不能太大，滚动发展

以上所列的条件未免太过完美，但我们要知道，老板是这个世界上风险最高的职业，如果你要选择这个职业，一定要先由己出发，缜密思考精心筹划，这样胜算比较高，存活的几率也比较大。活下来才有可能赢，才有可能一步步朝着大老板、大生意的目标努力、前进。 兄弟，你这个问题，每个人都在想，每个人都想知道。但是你知道么，。一个会赚钱，聪明的人，吃过苦的人不会在问这个问题了。你也许还很迷惘。不知道怎么赚钱好。其实嘛。行行出状元。这个世界上这么多人，这个中国这么大。其实什么都缺的。财不入急门，成功的真理时刻摆在面前，那就是：吃得苦中苦，方为人上人！

中国是农业大国。很多食品需要加工，如果你有钱，推荐去，要有创新。要健康。再次强调不要违法。````

这些都是我个人的想法，最吃香的行业就是吃苦的行业。

09年房价是跌还是涨？

新房只需要缴纳契税和房屋维修基金即可。

契税缴纳标准是，首套房90平米以下收取1%，90平米（包含90）收取1.5%；二套房90平米以下收取1%，90平米以上（含90）收取1.5%。

房屋维修基金的缴纳标准是，无电梯住宅每平方米收取51元，有电梯住宅每平方米收取133元。

怎样能看到各个时期全国70城房价

国家放开了除直辖市外的落户政策，所以天津的房子会降，但比其它城市要降的少，至于其它的城市，看下在这篇文章：

真正把房屋抬高的是房屋中介。他们先用银行的资金套去了北京大部分的二手房和准新房。他们怎么套房的呢？花钱找人背房。所谓的背房就是找一些能从银行的人来买房。背房人只要提供和单位出的收入证明后。背房人就能拿到2到5万元的佣金。余下的事有房屋中介来处理了。中介套到房屋后达到他们预期的价值后再出售。现在你们要问？如果房屋没有达到他们预期的价值。他们怎么办呢？他们会等。因为在他们的自编自演下房屋只谓的升值。1到2年后他们把背房人甲登记下的房产过户到背房人乙的登记下。也就是二年前用40万叫背房人甲背了一套房。二年后的今天叫背房人乙用70万背了甲的那套房。去掉背房人的佣金。和向国家交的房屋差价的个税后及各种税款后。他们直接从银行骗出的纯收入不会底于16万每套房屋。当然背房人甲把房屋出让后还可以再背、再拿佣金。依次乙背甲、丙背乙、丙背N的方法。（中介花钱雇人从银行买房，然后高价卖。你不买没事，中介再雇别人用银行把前一套房高价买下。反正是银行。每买卖一次就能套骗银行一回资金。碰到真正买房人时，中介就高价卖掉。如此反复。）在所谓的房屋价值于供求关系来衡量市场价值。就是人为的操控价值。而现在北京所推出的限价房只是一相情愿的力挺房价不跌。因为毛坯房的本身造价才1000元左右。而现在即越是调控房地产开发总量增长速度越快，银行的资金进入房地产市场的越来越多，而房价的增长幅度也越来越快。这些都是人为的操控的结果。而现在又多了开发商把开发的商品房直接就变成了二手房。和房屋中介共同来套去银行的。用背房的方法来促进目前的所谓楼市繁荣。最后把所有的风险全推给银行。现在想房地产软着落。也只有最后力挺现有的房价基础上，对用银行购房的人。规定人还款时间20年或30年就两种时间，中间不让提前还贷，银行利息应该固定，所属房屋在还贷时间内不得买卖。只样才能反映出买房为自住而用。反之那个房贷的黑洞会越来越大。如果房屋一天下跌一半。真正买房的人他们用银行20%首付的人。在还款才不到7年的买房人将不会向银行还款。国家金融将会怎样。是可想而知的。其次还有中介收取中介费是按房屋总价值的比例来收取的。那么这些为中介服务的房屋评估师只会把房屋高估的。这些中介欺骗的和开发商的高涨伦、的力挺伦。也成就了今天畸形的房地产。最后希望有网友将我的这个帖子广为传播。希望跟进载发。一起来揭露那些的强盗行径！

炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！——他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己，并缴纳差价的所得税。

这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万（因为是用银行的钱还银行的钱嘛），减去第二次的首付16万和一点点所得税，它已经干拿了14万。而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。如果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。

问题就来了：

一、它们能把房价炒到那么高吗？

答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额（对应上面的14万）而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了）他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行官员腰包。

二、银行人员有这么傻吗？

答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员有可能勾结串通，而参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付利息为银行赚钱，坦白地说，他们或在参与着分赃——中国的地产商是知道怎么喂养他们的。因此，根本而言，他们与开发商一起**不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须向银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。

三、为什么中国有这样的事情？

答案：贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过,但还是有些道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在我国有时候是个笑话。法院也是官员管啊，你不围着他转，明天你就当不了法院的官，而这个法院的官位是如何得到的啊，不言而语了！所以说，在这个人事制度下，贪官的温床就形成了.而银行官员直接面对金钱，更具有了吸引贪官的道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官了，光能混进去就是令人羡慕的事情。

四、房地产对国民经济有推动吗？

答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道地产商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。

五、我们有办法吗？

答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们（个人炒家除外），也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高列，好象捡了个大便宜。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给某些开发商和某些银行官员充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也希望大家：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。

楼市炒到今天，某些开发商和某些银行官员已经攫走了大量财富，房价已经攀高，房价泡沫已成事实。我们现在要做是戳破这个泡沫，我们拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨的受人奴Yi的人生。因此，我向大家呼吁，也再次让大家明白：如果我们可以暂时不买房子，就不要买，暂时维持现状。我相信，大家如果这样，只需要半年到一年时间，这些阴险的开发商和某些银行贪官就会原形毕露：首先是银行大量坏帐，国家银行出现严重的经济问题，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益（记住，除了开发商和银行，还有很多利益实体），一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。7.他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行官员受审供出受贿内幕，进而追查到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查官员，但由于这些官员代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境。部分不法财富将被追回（如果它们还没有挥霍完）。更直接的是，房价将趋于基本合理价位。

什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们——他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班路上还能露出一点笑容……这些本来都是基本的生活水准，可是都被开发商和银行官员无情地毁灭了

有些“专家”说房价降了，中国经济就完了！一定救市是错误的，这些被人豢养的专家无非是说些房地产带动了钢铁~~~~等行业的发展，投资方面的确关房地产的事。因为房地产的兴旺可以带动钢铁，水泥，木材，沙土，零售业等相关行业。和个人都可以从房地产的兴旺中获得好处。国家的经济适用房建设，大型的基础建设是做什么用的，不可否认，国家的这些政策会晚些才发挥作用，但也不是像某些“专家”的那样。房价过高老百姓肯定不会买也买不起通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。

这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，也就是我们所说的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”的就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。

在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。中国的城镇居民现在离人均30平方米的“初级住房小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋（单体别墅），而我们95%以上住的是公寓房；他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平。

不仅地大物博的欧美国家如此，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。

当然，并不是每个国家和城市的房价收入比的都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦（6.9）、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，中国的官员和百姓看了后会有什么感触！

这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”，房价水平是否合理：

当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；

当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；

当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区

关于我在购房中遇到的一些问题，请教有法律知识的大哥！！

您好！

只有这个

个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。

谁是“炒房城市”新先锋

时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。

2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％；

2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；

自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；

与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。

……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。

江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？

37大城市，哪里房价泡沫最大

谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？

据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下——

37大城市平均房价及人均收入排行榜

平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名

1 温州 9278 17727 2

2 上海 8627 16683 4

3 杭州 7210 14565 7

4 北京 6232 15638 6

5 深圳 6037 27596 1

6 宁波 5900 15882 5

7 广州 5660 16884 3

8 厦门 5156 14443 9

9 南京 4960 11602 11

10 天津 4760 11467 12

11 青岛 4639 11089 14

12 苏州 4460 14451 8

13 大连 4241 10378 17

14 福州 3368 11436 13

15 济南 3172 12005 10

16 昆明 3150 9045 24

17 贵阳 3100 8989 25

18 太原 3050 9353 22

19 西安 3007 8544 33

20 沈阳 2926 一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为：

外地人购房比例排行榜（2004年）

排名 城市 外地人购房比例

1 太原 80％

2 北京 60％

3 大连 60％

4 郑州 55％

5 成都 51％

6 广州 50％

7 杭州 50％

8 福州 42％

9 厦门 39％

10 海口 36％

11 重庆 26%

12 上海 20％

太原——“煤老板”的冒险家乐园

2004年，我国能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80％以上均为省内市外人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”（当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣）。

据调查，太原房市投资性购房的比例超过25％，超过20％的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2005年1月份，其商品住宅价格突然下降，降幅达到25．63％。因而，准备在太原买房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。

大连——东北炒房“热岛”

众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。

截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。

杭州——昂贵的天堂

有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。

尽管当地出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。

据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40％，杭州市区的投资性购房比例为32％左右，高居房价泡沫排行榜第3名。

厦门——东南炒房“热岛”

2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。

2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61％，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70％一路下降到现在的39％。

相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大（2004年，福州商品房均价上涨6％，厦门为19％），比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。

估计2005年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7％－9％。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19％的涨幅也未为可知。

目前厦门投资性购房比例依然在25％以上。

谁是新一波炒房城市先锋

与上海、杭州、厦门等城市提前“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。

武汉——中部房市“领涨羊”

武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10％以上的增长，发展前景非常看好。

但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90％购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10％。在所有购房者中，投资性购房比例为8％。

在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。

精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。

长沙——众志成城 推高房价

在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。

和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。

在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。

事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。

2004年长沙商品房均价上涨11％，今年上涨幅度预计在9％－12％之间。

广州、深圳——房市常青树

在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中，珠三角房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。

作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。

2004年，深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。

重庆、成都——西部涨价“双城记”

重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。

重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3％。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26％，仅仅为近邻成都（51％）的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。

事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。

成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。

目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17％，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市涨价“双城记”。

沈阳——东北潜力冠军

作为东北大开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。

目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%－20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼中，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。

呼和浩特、银川——西北“领跑者”

西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2005年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。

在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20％以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3（仅高于西宁和银川）。

当前，呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2005年房价上升空间在10％以上。

2004年，银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12％－15％。

谁是明星小盘城市股

“城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠三角和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。

2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。

由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20％以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地买房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市涨价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早买房是明智的选择。

2005年，中国三线、四线城市房地产将发力，房价上调10％－15％，这也是2005年中国房地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。

长三角15城房价泡沫榜

通过下表，我们可以看到长江三角洲15城各城市的三口之家购买一套简约两居室需要年限情况。

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

2 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

3 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

4 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

5 南通 10937 32811 18702 3963 277410 14.83

6 绍兴 15676 47028 26806 4895 342650 12.78

7 扬州 9851 29553 16845 3064 214480 12.73

8 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

9 无锡 13588 40764 23235 3902 273140 11.76

10 常州 12868 38604 22004 3640 254800 11.58

11 湖州 13664 40992 23365 3777 264390 11.32

12 镇江 10858 32574 18567 2960 207200 11.16

13 泰州 9695 29085 16578 2620 183400 11.06

14 舟山 13747 41241 23507 3208 224560 9.55

15 嘉兴 14392 43176 24610 3113 217910 8.85

15城市平均 13231 4420 13.49

长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。

在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。

在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。8880 29

21 成都 2868 10394 16

22 武汉 2858 9564 20

23 长沙 2825 11021 15

24 南宁 2817 8060 34

25 南昌 2777 8690 30

26 重庆 2732 9221 23

27 郑州 2650 9364 21

28 哈尔滨 2574 8940 27

29 石家庄 2470 8622 31

30 兰州 2438 7684 36

31 海口 2330 8981 26

32 乌鲁木齐 2280 29 19

33 合肥 2220 8610 32

34 长春 2191 8900 28

35 呼和浩特 1960 10166 18

36 银川 1930 7984 35

37 西宁 1821 7626 37

37城市平均 3802 11357 ——

37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？

以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：

37大城市房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 温州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43

2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

5 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

7 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

9 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

10 厦门 14443 43329 24698 5156 360920 14.61

11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41

12 南宁 8060 24180 13783 2817 1190 14.31

13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26

14 贵阳 8989 26967 15371 3100 217000 14.12

15 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35

17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08

18 沈阳 8880 26640 15185 2926 204820 13.49

19 兰州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99

20 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

21 武汉 9564 28692 16354 2858 200060 12.23

22 重庆 9221 27663 15768 2732 191240 12.13

23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06

24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 180180 11.79

25 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

26 郑州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58

27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30

28 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

29 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.62

30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55

31 长沙 11021 33063 18846 2825 1750 10.49

32 长春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08

33 银川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90

34 西宁 7626 22878 13040 1821 127470 9.77

35 乌鲁木齐 29 29187 16637 2280 159600 9.59

36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89

37城市平均 11357.11 3802 13.38

温州——泡沫破灭的第一个针眼

眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！

抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？

据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。

南京——20％炒房族离场

关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌

青岛——房产泡沫直追沪杭

高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。

因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。

青岛的房价租金比为340倍左右。

异地置业“害”了谁

一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出

击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。

珠三角9城房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

2 肇庆 9261 27783 15836 2519 176330 11.13

3 江门 11694 35082 199 3054 213780 10.69

4 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

5 佛山 16045 48135 27437 3153 220710 8.04

6 珠海 18347 55041 31373 3435 240450 7.66

7 中山 15836 47508 27080 2911 203770 7.52

8 惠州 13823 41469 23637 2425 1650 7.18

9 东莞 20526 61578 35099 3266 228620 6.51

9城市平均 16668

3607 9.05

珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。

对这种现象，有如下解读。

有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。19年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。

尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。

因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。

环渤海13城房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

2 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

3 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

4 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

5 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

6 秦皇岛 8356 25068 14289 2381 166670 11.66

7 保定 7803 23409 13343 2117 148190 11.11

8 唐山 8902 26706 15222 2377 166390 10.93

9 烟台 10527 31581 18001 2806 196420 10.91

10 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

11 淄博 9960 29880 17032 2180 152600 8.96

12 威海 11112 33336 19002 2360 165200 8.69

13 东营 12935 38805 22119 2351 164570 7.44

13城市平均 10676 3237 12.26

2005年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。

2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。

望纳，谢谢

35岁了，要学什么技术好呢？

一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。

二、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。

三、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。

四、签订买卖合同的注意事项。现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议，甚至发生交易一方利用合同进行的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。

五、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

买新有新房的好处,有升值潜力,但是大部分都是楼花.有风险,比如未来规划了.一手证办不出来了.一手楼没有装修,装修又要很多钱.

买二手楼有二手的好处.二手楼便宜,看得见,实在.很多不用装修,即买即住.

要买好一套房有以下见几个关键点:

1、要多看，以最快的速度了解市场

2|、看中了，动作要快。现在的房价一天向上涨，动作不快很难买到房。

3、买二手，还是要找中介的。因为他能给你带来安全而且还能提供很多信息

4、买新房一定看五证二书，一定选择好一点的开发商

以下一些资料你可以参考。

买二房要注意的事项：

买二房签合同要注意的事项:

1：要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对面积。

2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。

3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的时间到位首期款可是麻烦了。

4：收楼时间一定要清楚。

5、确认自已该交的交易税费

6，看清并理解备注的内肉。

商业银行按揭利实行的是最低限制政策：即商业利率（年利6。12%）的0.9倍，就是年利5.508%，月利：0.459%。没有上限，中国是大陆统一样的。。一般来讲。在买第一套房子时享受最低优惠利率。即月利0.459%。第二套就要看银行和你的信誉

过户时要交的税费:

买家:

公证费

契税

印花税

查证费

交易税

佣金

业主:

营业税等

个人所得税

赎证费

印花税:

按揭税费:

买家:

评估费:有些公司还可能收按揭手续费:

下面有一文章你可以参考下:

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。

最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。

查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提权证书、件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构

“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房砍价技巧

目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。

旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。

也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。

另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

二手房安全交易四步走

第一阶段心理准备

针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。

不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。

想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。

第二阶段市场考察

看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。

房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。

第三阶段房屋交易

卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。

第四阶段物业交割

正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦

买新房要注意的事项：

1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

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